| 논문명 |
Tobit 모형을 활용한 서울시 아파트 경매시장 낙찰가율의 결정요인에 관한 연구 / 장려상 |
| 수록사항 |
메리츠증권 부동산금융논문 현상공모전 수상작 모음집, n.3 (2011-02) |
| 요약1 |
최근 들어 아파트 경매에 대한 사람들의 관심이 높아지고 있다. 경매를 통해서 좋은 물품을 저렴한 가격에 구입하여 주거의 목적 혹은 투기의 목적으로 사용하는 것이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)의 예측은 경매에 참여함에 있어서 적정한 낙찰가를 결정하는데 도움을 준다. 그러나 낙찰가율은 경매참가자들의 심리적요인과 경매물건 그리고 부동산시장 및 경제의 불호·황 등 여러 가지 변수에 영향을 받기 때문에 이를 예측하기가 쉽지 않다. 본 연구에서는 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 경매물건(아파트)에 초점을 맞추어 분석을 진행하였으며 서울시의 경매 아파트를 중심으로 연구를 진행하였다. 이를 추정하기 위한 모형으로 tobit모형을 사용하였는데, 이는 현재 제공되는 경매자료를 통해서는 경매에 참여하는 사람들 중 최저입찰가 이하에 입찰을 원하는 사람들의 잠재수요가 고려되지 않기 때문이다. 아파트 낙찰가율와 관련한 기존 연구들은 주로 일반회귀분석을 통하여 아파트 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 분석했다. 낙찰가율의 결정요인분석에 흔히 사용되던 선형회귀모형을 적용하면 분석 자료의 특성상 모형이 중도절단되기 때문에 분석 결과에 편의가 생길 가능성이 있다. 따라서 중도절단된 자료를 재구성하여 분석을 가능하게 하는 tobit모형을 이용하여 추정을 한 뒤, 이를 일반선형회귀 추정 결과와 비교해 보았다. 분석결과 일반선형회귀분석으로 모형을 추정하는 것 보다 tobit모형을 이용하는 것이 모형의 설명력이 더 높았으며, 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치는 변수로는 최저가, 시세대비 최저가, 시세-최저가, 시공사가 삼성인 경우와 세대당 인구가 많은 지역, 사설학원 수의 자승 등이 있었다. 낙찰률가에 부(-)의 영향을 미치는 변수들에는 감정가, 시세대비 최저가의 자승, 토지면적, 방 5개 이상인 아파트, 사설학원 수 등이 있었다. 자료의 한계로 인하여 응찰자 개개인의 특성을 반영한 변수를 포함시키지 못한 것은 본 연구의 아쉬움으로 남으며 추후에 응찰자의 직업이나 성별, 나이대 등을 반영한 후속연구가 필요할 것으로 보인다. |
